Kuntotarkastuksessa ongelmat esiin

Kuntotarkastus tilataan yleensä vain ennen asunnon myyntiä. Valitettavasti harva talonomistaja tulee ryhtyneeksi siihen muuten, sillä pätevä katselmus tuo esille talon kriittiset kohdat. Niitähän on joka asumuksessa. Tiedon perusteella voi ehkäistä vaurioita ja varautua korjauksiin. Hallinnassa olevan pulman hoito on halvempaa kuin äkillisen ongelman.

Raksystems Oy:n toimitusjohtajan Marko Malmivaaran mielestä mahdollisesti suurta investointia vaativan kohteen kunto kannattaa ehdottomasti tarkistaa etukäteen. Siitä hyötyy myyjä, jonka ei tarkastusraportin saatuaan tarvitse pelätä maakaaren ja asuntokaupan hänelle sälyttämää vastuuta piilovirheistä. Hyötyä saa myös ostaja, joka ei halua ostaa sikaa säkissä.

– Kun kuntotarkastus tehdään hyvin, olennaiset viat ja puutteet tulevat esiin. Jos viat korjataan, selvitään ilman isoja remontteja. Miltei aina paljastuu jotain rahanarvoista. Lisäksi talonomistajat saavat tarkastusraportista neuvoja ja ohjeita talon kunnossapitoon. Monet ostajat ovat edenneet remonteissa raportin mukaan, eli rahaa ei ole pantu parkettiin vaan tärkeämpiin asioihin, Marko Malmivaara sanoo.

Ongelma on se, että kuntotarkastuksia tehdään yleensä vain asuntokaupan yhteydessä. Suomessa myydään vuosittain noin 20 000 taloa, joten valtaosa miljoonan talon rakennuskannasta jää vaille tarkastusta.

– Tilanne on surkea sikäli, että talonomistajat eivät useinkaan korjaa rakenteita, ennen kuin esimerkiksi vesi tulee jostakin läpi. Silloin korjaaminen on kalliimpaa. On toivottavaa, että kuntotarkastuksesta seuraava ilosanoma tavoittaisi tämän joukon, asiantuntijamme tähdentää.

Talotyypeillä ominaispuutteensa

Eri talotyypeillä on ominaispuutteensa, jotka selviävät kuntotarkastuksessa. Kattorakenteiden tuuletus on usein puutteellista 1970-luvun alun taloissa; räystästuuletus ei toimi, tai tuuletustila vesikaton ja välikaton välillä on liian pieni.

– Kun ne huomataan ja korjataan, säästytään isoilta vaurioilta. Ulkoseinien alaosat ovat tämän talotyypin riskikohteita. Talot painettiin aikanaan lähelle maanpintaa, puurakenteiset ulkoseinät ja kantavat rakenteet ovat usein maanpinnan alapuolella, ja kallistukset ovat ehkä jääneet vaille huoltoa. Kosteus kertyy puurakenteisten seinien alaosiin eikä pääse poistumaan, vaan aiheuttaa lahovaurion. Tällaisia tapauksia tulee esiin aika paljon.

Kylpyhuone on tyypillinen riskikohde. Yli 20 vuotta vanhat ja nuoremmatkin ovat kuluneet niin, että vaurioita on syytä pelätä. On yleistä, että kosteus on löytänyt tiensä nurkista ja saumoista rakenteisiin. Nuorempienkin talojen kosteusvauriot johtuvat yleensä siitä, että vedeneristeitä puuttuu tai eristys on tehty väärin siten, että lattiakaivon, hanakulman tai laattasaumojen tiivistyksistä on päässyt vettä rakenteisiin.

– Kylpyhuoneen vaurioitumisesta aiheutuneet korjauskustannukset ovat vielä kestettävissä, mutta suurimmat menot johtuvat puurakenteisten ulkoseinien alajuoksun ja kattorakenteiden tuulettumattomuuden korjaamisesta. Salaojat ja ulkopuolinen vedenohjaus eivät aina toimi uusissakaan taloissa, koska tonttimaata on vähän ja rakennetaan taloja, joissa on kellari. Salaojavikojen korjaaminen on kallista.

Ohjeiston noudattaminen tärkeää

Tavallisesti talon ongelmakohdat paljastuvat kuntotarkastuksesta, mutta voiko jotain jäädä pimentoon? Voi tapauksissa, joissa vauriot eivät näy ulospäin, tai piirustusten perusteella talo on rakennettu oikein eikä pintakosteuden tunnistimella havaita mitään hälyttävää. Esimerkiksi pintaremontilla voi häivyttää kosteusläikät ja vaikeuttaa vaurion havaitsemista.

– Ongelma on se, että kuntotarkastajat eivät aina noudata yhteistä toimintamallia eli KH-kortin ohjeistusta. Vaikka rakenteissa ei olisikaan havaittu pintakosteuden aiheuttamaa vauriota, riskirakenteet pitää mainita raportissa. Uusittu ohjeisto korostaa toiminnan eettisyyttä ja antaa kuntotarkastuksen teettäjälle lisää turvaa.

Kuntotutkimusta tarvitaan, kun kuntotarkastuksen perusteella on syytä epäillä vauriota. Silloin rakenne pitää avata, koska vauriolla on taipumus laajeta.

Kuntotarkastuksessa talo tarkastetaan kaikilta rakenneosiltaan, mutta tutkimus on tapauskohtainen.

– Esimerkiksi jos alaohjauspuissa havaitaan kosteutta, tummumaa tai ummehtunutta hajua, muutaman sentin läpimittaisen reiän poraaminen saattaa olla tarpeen. Mikäli todetaan selvä riski, tutkimuksessa avataan rakenteeseen 30 x 40 sentin mittainen reikä, otetaan villat pois ja katsotaan rakenteen kunto. Työ kestää muutaman tunnin.

Vikojen kartoitus kohtuuhinnalla

Raksystems veloittaa vanhan rintamamiestalon kuntotarkastuksesta pääkaupunkiseudulla alv:n kanssa 1 325 euroa, Tampereella 990 euroa. Talon ikä ei vaikuta hintaan. Jos tarkastuskohteessa on yli 250 neliötä, hintaan lisätään 150 euroa. Tarkastukseen tarvitaan 12 tuntia, joka kuluu dokumenttien tutkimiseen, käyttäjän haastattelemiseen, talon tarkastukseen ja raportin kirjoittamiseen.

Kuluttajaviraston muutama vuosi sitten tekemän selvityksen mukaan kuntotarkastuksen keskihinta 100-neliöisessä talossa oli 600 euroa.

Vanhan talon ostajalta vaaditaan valppautta

Myös Suomen kiinteistöliiton tutkimusjohtajan Mauri Marttilan mielestä kuntotarkastus ennen asuntokaupan tekoa on perusteltu, koska siten voidaan poistaa paljon epäselvyyksiä ja ongelmia. Sitä voi suosittaa etenkin vanhan talon ostoa suunnittelevalle, jolla ei ole tietoa talon kunto- ja korjaushistoriasta.

– Vaikka rakennuksen peruskunto näyttää hyvältä, kosteuteen liittyvissä asioissa täytyy olla tarkkana. Se, ettei talossa koskaan ole tapahtunut vesivahinkoa, on poikkeustapaus. Ostajan pitäisi ymmärtää, että 10 tai 50 vuotta vanha talo ei ole uutta vastaava; aina löytyy korjattavaa.

Kuntotarkastuksen 1 000 euron vaiheilla oleva hinta on hippunen talokaupan koko potissa, puhumattakaan mahdollisesti säästyneistä korjauskustannuksista, joten mielenrauhan saa kohtuuhinnalla.

– Kuntotarkastuksella saadaan kolmannen osapuolen näkemys asunnon kunnosta. Myyjän mielestä se on useimmiten hyvä, ostaja näkee asian mahdollisesti toisin. Suurin osa meistä myyjistä on maallikkoja, ja aika usein kuntotarkastuksissa paljastuu vikoja tai puutteita, joita omistaja tai myyjä ei ole ymmärtänyt vioiksi.

Joskus myyjä on nyreissään siitä, että kuntotarkastusraportista ei löydy muuta kuin vikoja. Pääsääntönä on, ettei hyväkuntoisia rakenteita tai niiden osia mainita raportissa, vain puutteet ja korjaustarpeet. Kun ne on kirjattu, niistä ei tarvitse enää vääntää kättä kaupan jälkeen. Merkintä raportissa ei tarkoita, että asia vaatisi heti korjausta. Talossa pystytään hyvin asumaan vuosikausia ja korjaukset voidaan tehdä suuremman remontin osana.

Kuntotutkimus vie pintaa syvemmälle

Kuntotarkastus on aistinvarainen, rakenteita rikkomaton menetelmä. Jos kuntotarkastaja ei pysty arvioimaan rakenteen kuntoa avaamatta sitä, raporttiin kirjataan, että siltä osin olisi hyvä tehdä kuntotutkimus. Siinä rakenteita voidaan avata enemmän kuin kuntotarkastuksessa, jossa tosin voidaan porata muutamia pieniä tarkastusreikiä.

– Jos reikien kautta voidaan tehdä esimerkiksi kosteusmittauksia, ne saattavat paljastaa selviä kiireellisiä korjaustarpeita ja vikoja rakenteissa. On poikkeuksellista, että jotain dramaattista jäisi huomaamatta. Kivirakenteita ei ehkä ruveta piikkaamaan auki, joten siinä saattaa piillä ongelma, Mauri Marttila arvioi.

Vaikka tarkastusraportissa edellytettäisiinkin kuntotutkimusta joiltain osin, sitä ei aina tehdä, ja rakenteen kunto jää epäselväksi. Marttilan mielestä vastuu on kuntotarkastuksen tilaajan, jos asiaa ei selvitetä, ja siitä syntyy myöhemmin riita. Hän neuvoo sopimaan kauppaa tehtäessä, toteutetaanko kuntotutkimus ja kenen vastuulle se jää. Riidat leimahtavatkin useimmiten juuri siitä, ettei rakenteiden kuntoa ole perusteellisesti selvitetty. Kuntotarkastuksista kiisteleminen ei kuitenkaan ole yleistä tilastojen valossa. Marttilan mukaan 0,5 prosentissa asuntokaupoista tehtiin valitus kuluttajalautakunnille. Siitä puolet johti korvaussuositukseen.

Pätevyyttä kohennettu monin keinoin

Osasyynä valitustapausten vähäisyyteen saattaa olla se, että kuntotarkastajien asiantuntemus on kohentunut vuosituhannen vaihteesta: ennen ala oli Marttilan mukaan villimpi ja esimerkiksi kosteusmittauksia tehtiin jos jonkinlaisia. Tällä vuosikymmenellä on luotu AKK-tarkastajakoulutus, jonka tuloksena maassa on 180 pätevää kuntotarkastajaa. Asuntokauppaan liittyvä kuntotarkastus on nyt mallinnettu ja kaikki saavat halutessaan tietää, mitä se sisältää. Kuntotarkastusohjeisto on yhdenmukaistanut käytäntöä.

Kuntotarkastuksen ohjekortit tilaajalle ja tarkastuksen suorittajalle päivitettiin tänä vuonna. Ohjekorttiin tutustuttuaan tilaajan pitäisi nyt tietää entistä paremmin, mitä hän on tilaamassa ja ymmärtää, ettei kuntotarkastuksella saa sataprosenttista varmuutta kaikkien rakenteiden kunnosta.

– Ohjeessa on uutta se, että riskirakenteisiin, kuten kosteudelle alttiisiin kohteisiin on kiinnitetty enemmän huomiota. Tarkastajaa neuvotaan siinä, mitkä ovat riskirakenteita ja miten niiden kunto selvitetään. Kosteusasioihin paneudutaan aiempaa paremmin myös uusien kuntotarkastajien koulutuksessa.

Uutta on myös sopimusmalli, jolla sovitaan kuntotarkastuksen teettämisestä. Sen luettuaan tilaaja saa kuvan siitä, mistä tarkastuksessa on kyse ja mistä hän on maksamassa. Marttila toivoo sen karsivan tarkastajia, joilla ei ole näyttöä pätevyydestään. Myös raportin kieli on selvennetty niin, että maallikko ymmärtää sen.

Marttilan mukaan tilaajan on hyödyllistä ennen tarkastusta hankkia tietoonsa talon vika- ja korjaushistoriaa koskevat dokumentit. Mitä parempi perustieto on saatavilla, sitä luotettavampi on kuntotarkastuksen tulos.

Valituksia vain kymmenkunta vuodessa

Kuluttajariitalautakunnalle (aiemmin kuluttajavalituslautakunta) tulee vuosittain kymmenkunta valitusta asuntojen kuntotarkastuksista, ja määrä on pysynyt samana viime vuodet. Vähäiseltä tuntuva luku selittyy lautakunnan varapuheenjohtajan Tarja Raiskisen mukaan sillä, että ihmiset valittavat harvoin pelkästään kuntotarkastuksesta.

– Tyytymättömyys kuntotarkastukseen tulee usein esiin asuntokaupoista ja remonteista tehtyjen valitusten yhteydessä, mutta ei näy tuossa luvussa. Emme tilastoi erikseen asuntokauppojen yhteydessä esiin tuotua tyytymättömyyttä kuntotarkastukseen.

Asuntokauppojen yhteydessä valitetaan kaupanteon jälkeen useimmiten sitä, että kuntotarkastus ei ole ollut riittävä tai että siinä on ollut jokin virhe. Kuntotarkastuksen sisällöstä eli kuntotarkastajan työstä valittavat arvostelevat sitä, että tarkastuksessa on jäänyt havaitsematta jotakin. Joskus syntyy riitaa laskusta. Rivien välistä tulee esiin, että valittajan mielestä tarkastajalla ei ole ollut riittävää ammattitaitoa tarkastuksen tekemiseen tai että hän on ollut huolimaton. Sitä ei yleensä perustella tarkastajan koulutuksen puutteella, vaikka tarkastajaksi voi ruveta kuka tahansa.

Osa valituksista johtaa myönteiseen ratkaisuun, tavallisesti kuntotarkastuksen hinnanalennukseen. Harvoin lautakunta suosittaa sen lisäksi vahingonkorvausta, mutta joskus sekin katsotaan perustelluksi.

– Esimerkkinä siitä on tapaus, jossa kuntotarkastuksessa todettiin, että seinä on purettava, koska se oli kuntotarkastajan mukaan märkä. Kun seinä purettiin, se olikin täysin terve, ja purkukustannukset olivat tarkastuksen tilaajalle turhia. Ne olisi voitu välttää, jos tarkastus olisi tehty oikein, Tarja Raiskinen kertoo.

Hyvitystä on puolestaan turha odottaa sellaisessa tapauksessa, että kiinteistön kuntotarkastuksessa on jotain jäänyt havaitsematta ja ostaja valittaa sen vaikuttaneen asuntokaupan hintaan. Jos vika olisi tarkastuksessa huomattu, se olisi yleensä otettu huomioon hinnassa etukäteen.

Arkistokatsaus kuluttajavalituslautakunnan kuntotarkastuksista tai kuntoarvioista 1990-luvun lopulla ja 2000-luvulla antamiin päätöksiin vahvisti, että niissä päädyttiin useimmiten suosittamaan kuntotarkastuksen hinnanalennusta. Muutamassa tapauksessa kauppa purettiin, koska kuntotarkastuksessa tai -arviossa oli annettu virheellistä tietoa.

Rintamamiestalon terveystesti

Raksystems Oy:n kuntotarkastaja AKK, rakennusmestari Pasi Ahomäki teki elokuun lopussa 2007 kuntotarkastuksen vuonna 1953 rakennettuun rintamamiestaloon. Seurasimme ohjekortin mukaista tarkastusta askel askeleelta. Tarkastuksen tulos oli tiivistettynä se, että suuri osa materiaaleista ja monet ratkaisut ovat jo aikansa eläneitä. Savupiipussa todettiin mittava kosteusvaurio.

Teksti Leila Tanskanen Kuvat Petri Kivinen/PiX, Leena Markkanen